Консультирование по оспариванию стоимости выкупа помещения

Если субъект малого либо среднего предпринимательства пожелает использовать свое преимущественное право на выкуп арендуемого им помещения, то может совершить куплю-продажу с последующим заключением договора.

Она должна быть совершена в продолжение одного месяца со дня принятия предложения от администрации местного самоуправления.

Законодательная база

Любое физическое либо юридическое лицо наделено возможностью оспаривания стоимости помещения, которое было им выкуплено, если оно несогласно с установленной за него ценой.

Законодатель установил срок исковой давности для такого рода дел равным 30 дням. Но в отдельных случаях возможно применение общего срока исковой давности. Данное право установлено положениями статьи 4 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

Оценка объекта выкупа проводится сообразно указаниям действующего Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ». Он был испущен 29 июля 1998 года под номером 135-ФЗ.

Преимущественное право сообразно указаниям ст 159 ФЗ

Судебный орган на основании искового заявления может приостановить сделку до выяснения истинного размера рыночной стоимости выкупаемого объекта.

Как показывает практика, разрешить возникшие относительно сделки купли-продажи разногласия относительно такого рода объекта не удается в ходе досудебного регулирования.

Основания для оспаривания изложены в положениях статьи 8 вышеуказанного акта:

• совершения действия, выраженного в отказе реализации преимущественное право на выкуп арендуемого помещения;
• бездействия, связанного с принятием окончательного решения об его отчуждении;
• производства действий, имеющих юридическую значимость, которые нужны для реализации преимущественного права на выкуп взятого в аренду помещения;
• достоверности размера рыночной стоимости объекта оценивания, которая применяется для установления цены выкупаемого помещения.

Если одна из сторон уклоняется от заключения обязательного для него договора, то другая может подать в судебный орган исковое заявление о его подписании в принудительном порядке. Норма предусмотрена положениями статьи 445 Гражданского кодекса.

Особенности процедуры

На данный момент оспорить стоимость выкупа можно двумя способами – административным путем и в судебном порядке. Первый из них предусматривает подачу заявления вместе с заключением об оценке в территориальное отделение федерального казенного предприятия Росреестр. Если он откажет в просьбе об уменьшении кадастровой стоимости, то надлежит обратиться в районный судебный орган. При этом он становится ответчиком по исковому заявлению.

Подача искового заявления сопровождается некими обстоятельствами, напрямую влияющими на ход судебного процесса. Если будут нарушены процессуальные сроки, то арендатор может лишиться преимущественного права выкупа используемого им помещения. То же происходит в случаях, если он не подпишет  договор сделки.

Основными причинами ее завышения являются:

• некорректность аналогов для ее установления;
• необходимость осуществления корректировки;
• недостаточность информации об объекте выкупа.

Процедура оценивания производится сообразно указаниям Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ и отдельные законодательные акты РФ». Он был издан законодателем 22 июля 2010 года под номером 167-ФЗ. Его положениями закреплен порядок осуществления государственной кадастровой оценки, в указанный выше акт введена новая глава.

В свою очередь ответчик предъявляет документы с заключением об оценке. Как правило, ее проводит независимый эксперт, имеющий лицензию и членство в Саморегулируемой организации. Судебный орган на основании представленных документов производит экспертизу, после чего принимает решение о стоимости подлежащего выкупу объекта.

Арендатор должен в обязательном порядке:

• выразить согласие либо несогласие на совершение сделки;
• представить протокол разногласий.

При проведении оценивания применяются такие способы определения рыночной стоимости как доходный, затратный и сравнительный. Они способствуют точному установлению рыночной стоимости, что позволяет разрешить спор благоприятным образом.

Как написать исковое заявление

При совершении субъектом малого либо среднего предпринимательства сделки по выкупу какого-либо арендуемого им объекта возникает много спорных вопросов. Наиболее распространенным из них является несогласие приобретателя с установленной муниципальным образованием ценой.

Предпринимателю приходится обращаться в судебный орган с исковым заявлением. В его содержании истец должен указать о реализации своего преимущественного права на выкуп.

К нему прилагается ряд документов, в число которых входит:

• заключение, составленное по результатам оценивания предмета иска;
• распорядительный документ о продаже объекта;
• официальная бумага с предложением о выкупе.

Заявление пишется в произвольной форме с соблюдением правил судебного делопроизводства. Его образец можно получить в судебном органе либо ознакомиться с ним на официальных юридических сайтах. На них размещены подобного рода документы, оформленные надлежащим образом.

Консультирование по оспариванию стоимости выкупа помещения

Процедура оспаривания производится соответственно положениям Федерального закона № 159-ФЗ. В нем предусмотрены правила обеспечения защиты интересов арендатора, который желает выкупить у государственного органа принадлежащее ему на праве собственности помещение. Акт был испущен законодателем 27 июля 2008 года.

Где получить помощь

Чтобы предотвратить возможные проблемы арендатору следует уточнить детали процедуры, дозволяющей оспорить стоимость выкупа. Проконсультироваться по интересующим вопросам можно как в частных юридических компаниях, так и государственных органах. Например, в отделе юридической службы ФКП Росреестр.

Как правило, любая юридическая компания дает исчерпывающий ответ, указывает пути решения спорных ситуаций, помогает составить исковое заявление. При возникновении необходимости представляет интересы арендатора в ходе судебного процесса. Он должен оплатить услуги специалиста за проведение консультации по прейскуранту.

Риски

Судебный процесс сопряжен осложнениями, возникающими из-за неких рисков. Они подлежат минимизации, для чего надлежит собрать как можно больше информации о рыночной стоимости объекта, предпринять меры по проведению повторного оценивания.

Например, затягивание сроков предоставления преимущественного права приводит к неопределенности в вопросе резервирования предназначенных к выкупу денежных средств.

При этом юридическим лицом (арендатором)тратится излишняя сумма, которая платится в качестве арендной платы.

Как показывает судебная практика, зачастую истец не предъявляет заключение об оценке для проведения экспертизы. В такой ситуации возникает риск принятия судебным органом позиции ответчика, если он предъявить полный пакет документов с указанием заявленной стоимости.

Риски в основном связаны со следующими факторами:

• судебный орган имеет право, но в его обязанности не входит удовлетворение требования истца о подписании договора купли-продажи, предусматривающего новые условия о стоимости объекта выкупа;
• судебный орган может признать недостоверность в установлении рыночной стоимости объекта и ничтожность договора, поэтому у приобретателя возникает преимущественное право на выкуп арендуемого помещения по рыночной цене.

Они позволят своевременно предпринять меры для получения положительных результатов судебного разбирательства для истца.

Оплата выкупаемого помещения

Право собственности переходит вслед за осуществлением регистрации в ФКП Росреестр, где выдается свидетельство. Она производится на основании договора купли-продажи. Арендатор должен заплатить полную стоимость объекта выкупа в ходе его подписания. Он имеет право выкупить объект в рассрочку, если  у него недостаточно средств для совершения полной оплаты.

В сложившейся ситуации, помимо основной суммы, приобретатель уплачивает процентные начисления, которые прибавляются к ней. Их размер подсчитывается с учетом ставки рефинансирования национального банка России, которая равна 1/300.

При этом приобретатель должен вносит плату каждый месяц либо квартал равными долями.

Но объект выкупа остается в залоге у продавца до совершения покупателем полной оплаты за него. Приобретатель наделен правом выбора срока рассрочки по оплате сообразно указаниям статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ. Он должен расплатиться как минимум за 3 года, о чем отмечено в положениях статьи 5 вышеуказанного акта.

На что обратить внимание при совершении сделки

Как правило, срок рассрочки по оплате устанавливается нормативами законодательных актов местного значения. В отдельных случаях вместо него применяется срок рассрочки, предусмотренный по арендной плате. Норма приведена в положениях статьи 9 вышеуказанного акта.

Нужно отметить, что в отдельных случаях разногласия между приобретателем и продавцом возникают относительно порядка совершения оплаты за выкуп объекта. Если он находится во владении на праве собственности  муниципального образования, то именно оно составляет график внесения платежей и их размер.

В соответствии с положениями статьи 454 ГК РФ продавец обязан передать предмет сделки, а покупатель обязан принять его, если договор купли-продажи подписан сторонами сделки. При этом он должен платить за приобретаемый объект некие денежные средства в качестве платы. Их размер устанавливается продавцом. При совершении сделки его основной обязанностью становится передача объекта сделки его приобретателю.

И в заключение следует заметить, что приобретатель при выкупе арендуемого им помещения находится в невыгодном положении, он зависим от продавца. Если нарушается его преимущественное право на выкуп помещения по рыночной цене, то он может подать исковое заявление в судебный орган. Арендатор должен просить его обязать государственный орган, реализующий помещение заключить с ним договор купли-продажи. При этом помещение должно быть продано по стоимости, установленной в ходе судебного процесса.